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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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为什么自爆的子公司长远集团在并购中屡屡“踩雷”涉嫌业绩欺诈?

    摘要

     【自爆子公司涉嫌业绩造假 长园集团并购因何接连“踩雷”?】延期两个多月后,长园集团回复交易所对两家高溢价收购子公司业绩情况的二次问询。相较回复第一次问询函的波澜不惊,此次长园集团自曝子公司涉嫌业绩造假,且子公司存在较大商誉减值风险。(第一财经)

    

    

    

       延期两个多月后,长园集团(600525.SH)回复交易所对两家高溢价收购子公司业绩情况的二次问询。相较回复第一次问询函的波澜不惊,此次长园集团自曝子公司涉嫌业绩造假,且子公司存在较大商誉减值风险。  长园集团此次对问询函的回复内容共有29页,其中22页内容是关于子公司长园和鹰智能科技股份有限公司(下称“长园和鹰”)业绩情况说明。根据长园集团公告,长园和鹰智能工厂项目和设备业务的张柏芝生日_河南省新闻出版学校网真实性存在重大问题,独立董事认为智能工厂项目结算及回款严重滞后,已有理由初步判断长园和鹰原负责人存在业绩造假的嫌疑。  第一财经记者此前收到举报材料称,长园和鹰在设备业务方面存在销售造假的情况,其中一种方式是该公司与经销商签订销售合同,但并不需要进行真实交易,仅为做销售数据使用。就此,记者多次联系长园集团和长园和鹰方面求证,但均未获得回应。  除了长园和鹰这颗“地雷”之外,长园集团溢价收购的湖南中锂新材料有限公司(下称“中锂新材”)也被爆雷,今年业绩同比大幅下降,目前亏损额较大,预计无法扭亏,商誉存在较大减值风险。  上述消息公布之后,长园集团股价遭到“重锤”,12月25日,该股票开盘便封死跌停板,收报5.07元。  智能工厂项目回款难  2016年6月,长园集团收购长园和鹰80%股权,收购价格为18.80亿元,采用收益法评估,增值率 652.02%。公开信息显示,公司称当时收购是为与现有业务发挥协同效应,并增厚上市公司业绩。但是殊不知接的是颗“炸弹”。  自2016年开始,长园和鹰在原有设备销售业务的基础上大力开拓智能工厂总包新业务,2016年6月至12月长园和鹰分别与山东昊宝服饰有限公司(下称“山东昊宝”)、上海峰龙科技有限公司(下称“上海峰龙”) 、安徽红爱实业股份有限公司(下称“安徽红爱”)签订建造服装生产智能工厂销售合同。  但这三个智能工厂王丽达老公_知识产权资讯网网项目结算及回款严重滞后。对此,长园集团经过与智能工厂客弱电施工方案_智宏网户沟通及现场走访发现,三个智能工厂项目存在约定已签署的《验收确认书》无效、不需要实际履行或没能力履行原《销售合同》 项下义务的情况。  根据公告,安徽红爱项目仅有部分设备处于运转状态,长园集团此次调查得知长园和鹰原董事长兼总裁尹智勇擅自以长园和鹰的名义与安徽红爱签署了与《验收确认书》 意思相悖的《补充协议》,约定已签署的《验收确认书》无效;此外,《往来账项询证函》、《3D扫描仪清单》和《安徽红爱项目交付明细及确认单》公章均不是安徽红爱真实印鉴。  山东昊宝、上海峰龙项目则处于停工状态,山东昊宝单方称已经与山东伊甸缘服饰有限公司(尹智勇实际控制的企业)、长园和鹰签订了《三方协议》,约定将《销售合同》项下的权利义务全部转让给山东伊甸缘,且长园和鹰已向其出具《承诺函》,山东昊宝不需要实际履行原《徐佳伟_中南财经政法大学录取分数线网销售合同》项下义务;上海峰龙已发生多起诉讼,工厂没有生产迹象,可能已不具备履行合同项下付款义务的能力。  对于上述三个智能工厂项目目前存在的问题,相关审计机构大华会计师事务所方面急忙撇清关系,称对上述问题并不知情,该所未收到相关材料,也未被告知相关材料对长园和鹰的智能工厂项目收入确认具有重大影响;后续将根据调查结果重新对长园和鹰的2016年、2017年的商誉进行减值测试,根据减值测试结果调整商誉减值金额。  独立董事发表意见称,智能工厂项目结算及回款严重滞后,根电视机尺寸选择_套被罩网据集团总部派出人员现场调查后反馈的部分情况及信息,已有理由初步判断长园和鹰原负责人存在业绩造假的嫌疑,尽快确定尽调律师团队,进行深入调查,搜集证据,采取一切可采取的法律行动,最大程度的挽回损失。  2017年至今,长园和鹰未签订新智能工厂业务订单。“长园和鹰智能工厂业务停滞直接导致公司2018年营业收入和净利润大幅下降,长园集团将于2018年底前对长园和鹰进行商誉减值测试,预计存在较大减值风险。”长园集团称,基于长园和鹰在智能工厂项目软件方面缺少技术积累,长园和鹰近期将聚焦原有设备类业务发展。  长园和鹰2017年度销售收入9.7亿元,设备类销售收入占比68.29%,智能工厂类收入占比31.71%。长园和同步齿形带_万王之王3腾讯版网鹰营业收入、净利润分别占上市公司相应财务指标的13.05%和15.85%。  设备销售真实性存疑  即便长园和鹰计划聚焦原有的设备类业务,但是该项业务也被指存造假现象。  针对长园和鹰的设备销售业务,交易所也提出质疑,2015年至2017年长园和鹰的设备销售收入持续增长,年复合增长率约为14%。2018年上半年设备销售收入为2.49亿元,同比下降近20%,标的资产业绩承诺期结束后业绩立即出现下滑。  长园和鹰设备类产品有终端客户直销、代理商买断销售和融资租赁三种销售模式。  有爆料人告诉第一财经记者,长园和鹰的设备销售存在造假情况。该爆料人提供给记者的一份销售合同显示,2017年12月份,长园和鹰与一家代理商签订了一份出售和鹰数控裁剪机及随机设备的合同,涉及金额不到200万元。并签订了一份补充协议,约定销售合同于2018年1月30日双方协商解除,解除后,双方互不负债权债务,不存在任何账款纠纷。  记者致电合同上的代理商求证获知,证实当时长园和鹰委托了这家公司签了上述销售合同并盖章,但是没有实际交易,“等于假销售,做数据”。该代理商称,长园和鹰要求其配合着签合同,并安抚说不止一家公司帮长园和鹰这么做,不要担心有风险。据了解,该代理商此前没有跟长园和鹰有业务合作,原想之后与长园和鹰合作所以同意配合签合同,但之后因未跑出单子也就没有合作过。  不过记者也联系了多家与长园和鹰长年合作的代理商,他们则表示签的合同有实际成交。不过,其中也有代理商称,长园和鹰的设备销售方面越来越乱,“合作很麻烦”。  对于上述销售造假的现象是否存在,第一财经记者多次联系长园集团及长园和鹰高管,但截至目前尚未获得回应。  根据长园和鹰2015年~2017年和2018年上半年的应收账款和存货数据来看,数据呈现逐年增长的态势,应收账款余额由2015年末的2.22亿元到2018年6月末增至4.26亿元,存货由2015年末的9302.13万元,到2018年上半年这一数据跃升为3.24亿元。  “长园和鹰在业绩承诺期内的部分设备销售业务存在客户严重超期未回款及累计退货金额较多的现象,其业务的真实性、合理性存在较大疑点。”长园集团在公告中称,公司已聘请律师进行全面核查,除向会计师进行反映外,公司根据核查结果进行分阶段披露。  长园集团并购接连踩雷  对于长园集团自曝子公司涉嫌业绩造假的原因,有知情人士告诉第一财经记者称,长园和鹰涉嫌造假一事发生在上一任董事会任期内,这一届董事会和管理层也不想承担相关责任,“处境比较尴尬”。  根据公告,长园集团第六届董事会于2018年5月6日任期到期,今年7月份召开股东大会审议通过选举第七届董事会成员,吴启权为新任董事长,并对高管进行了聘任。  长园和鹰三个智能工厂项目及部分设备收入确认的合理性存疑或将给长园集团带来较大影响,“可能导致对2016和2017年度长园和鹰及公司合并财务报表进行追溯调整,减少相关营业收入和营业成本,而且公司收购长园和鹰的业绩对赌期为2016和2017年度, 前述调整也直接影响业绩承诺人的业绩承诺实现情况及业绩补偿金额,具体影响金额尚需核实。”长园集团称。  不过,除了长园和鹰这颗雷外,频频并购的长园集团还踩到了另一颗雷——中锂新材。  长园集团在公告中披露,中锂新材2018年业绩同比大幅下降,目前亏损额较大,预计无法扭亏,中锂新材商誉存在较大减值风险,主要原因是受到新能源汽车补贴相关政策调整及原主要客户沃特玛的影响。  长园集团于2017年8月收购中锂新材80%的股权,收购价格为19.20亿元,采用收益法评估,增值率为367.51%。2017年8月~12月,中锂新材营业收入、净利润约占上市公司相应财务指标的2.99%和2.41%。  另一个风险在于,长园集团子公司长园深瑞和中锂新材合计向沃特玛购买A类电池包,总计1.62亿元,目前正在交付及已完成交付的储能项目所使用沃特玛电池包约占本次采购沃特玛电池包的15%。而国内电池包产品价格已明显下降,目前同类电池包产品市价约为此次采购价60%~80%,长园集团将在2018年度财务报告中根据电池包检测结果计提存货跌价准备。  据长园集团称,长园和鹰、中锂新材出现业绩大幅下滑,截至2018年11月30日,上市公司对两家子公司的担保余额分别是2.485亿元、5.87亿元,两家公司目前尚无逾期有息负债,长园集团就收购两家公司对应商誉金额合计为28.62亿元,存在较大减值风险。  “公司预计2018年度归属于上市公司股东的净利润同比将大幅下降,公司会面临较大资金压力。”长园集团如是称。(文章来源:第一财经)

    

    

    

     (责任编辑:DF406)

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